|
Ценовой бум на жилье не стихнет
Вера ПРОСКУРОВИЧ
2003-й для первичного рынка петербургской недвижимости стал годом высших достижений. Рекордным для всей новейшей городской истории оказался объем введенного в эксплуатацию жилья. Одновременно небывалыми темпами росли и цены.
Согласно информации комитета по строительству, в прошлом году в городе было введено в строй 1,757 млн. кв. метров жилья (против 1,25 млн. кв. метров в 2002-м; самый большой метраж, который за год строился в Ленинграде, составлял 1,8 млн. кв. метров). По этому показателю Петербург занял третье место в стране - после Москвы и Московской области (4,7 и 3,4 млн. кв. м., соответственно). Однако рост предложения вовсе не повлек за собой падение цен. Оные за 2003 год выросли на 40% (в абсолютных цифрах, по данным корпорации "Петербургская недвижимость", с $ 520 за кв. метр в январе до $ 750 в декабре).
Главную причину такого ценового бума эксперты объясняют одинаково: ростом платежеспособного спроса. Но вот в ответе на вопрос о том, кто именно покупает новые петербургские квартиры, начинаются расхождения. По версии, излагаемой застройщиками, большинство покупателей на сегодняшний день - петербуржцы: количество иногородних покупателей оценивается в 10-15%. С другой стороны, по наблюдениям риэлтеров, доля непетербуржцев среди покупателей может доходить до 30-40% - преимущественно за счет представителей богатых нефтедобывающих регионов и москвичей, "желающих подстраховаться в связи со слухами о передаче Петербургу ряда столичных функций".
Расходятся мнения и по поводу мотивов покупки новой недвижимости. Павел Созинов, заместитель исполнительного директора Ассоциации домостроителей: "Основным мотивом была и остается потребность улучшения своих жилищных условий. Говорить о том, что растущий спрос на жилье подогревается желанием покупателей вкладывать денежные средства в высокодоходную недвижимость, не вполне корректно".
Но с такой оценкой не согласны представители агентств недвижимости. По их прикидкам, процент желающих тем или иным способом извлечь из новой квартиры прибыль, превышает 20%. Получить более точные оценки затруднительно - в силу понятного нежелания покупателей афишировать собственные планы.
А вот по версии представителей компании "Адвекс-Росстро", оба этих мотива (улучшение жилищных условий и "извлечение прибыли") на самом деле тесно связаны. Ибо для большинства петербуржцев покупка многокомнатной квартиры пока остается роскошью. Согласно опросу, проведенному исследовательской компанией "Той-опинион" в декабре 2003-го, улучшить свои жилищные условия хотят 35% петербуржцев (в начале прошлого года эта цифра составляла 26%). Но самыми популярными вариантами достижения этой цели респонденты называли обмен с доплатой (21%), обмен без доплат (12%) и размен квартиры (13%).
Как отметил Филипп Урбан, директор департамента маркетинга и аналитики "Адвекс-Росстро", "при неразвитости систем кредитования основным инструментом решения жилищных проблем остаются встречные сделки. Одна из самых распространенных операций - финансирование строительства однокомнатной квартиры с целью включения в цепочки встречных покупок либо же последующего отселения соседей и родственников".
Этот тезис подтверждается структурой предложения квартир по количеству комнат: в строящихся домах доля однокомнатных квартир составляет около 50% (а в пригородах, по некоторым оценкам, она доходит до 80%). И практически все они раскупаются на ранних стадиях строительства.
Что касается прогнозов того, как поведут себя цены в нынешнем году, здесь эксперты стараются высказываться очень осторожно. В Ассоциации домостроителей говорят о возможном росте в интервале от 15% до 25%. А по оценке департамента консалтинга и аналитики компании "Бекар", годовой рост может составить 30-40% ("в первом полугодии сохранится набранный темп роста цен - 3-5% в месяц, затем цены стабилизируются, так как операторы рынка привыкнут к новым правилам игры; во втором полугодии рост цен составит около 2% в месяц").
Аналитики не включают в этот рост последствия жесткого решения Смольного, вдвое увеличившего размер отчислений на развитие инфраструктуры (с учетом того, что средний цикл строительства составляет 2 года, а в полной мере оно должно сказаться начиная с 2005 года).
Специалисты также отмечают, что в структуре предложения на первичном рынке растет доля кирпичных (кирпично-монолитных) зданий и сокращается доля более дешевых панельных домов - в результате чего средняя стоимость "квадрата" опять-таки растет.
Для сравнения: в Москве рост цен на первичном рынке в прошлом году также превысил 40% (средняя цена в конце 2002-го составляла $ 1096 за кв. метр, в конце 2003-го - $ 1 594). Представители российской гильдии риэлтеров склоняются к тому, что такие же темпы роста сохранятся и в 2004 году. При этом большинство экспертов сходятся на том, что качество нового жилья низшей ценовой категории в Москве и Петербурге примерно одинаково. С небольшими нюансами: "В столице сильны традиции панельного домостроения. Когда московские власти заявляют о его высоком качестве, то не очень врут".
ДОСЬЕ
Динамика средней цены предложения на первичном рынке в 2003 году ($/кв.м.)
Январь |
520 |
Февраль |
540 |
Март |
550 |
Апрель |
570 |
Май |
590 |
Июнь |
600 |
Июль |
605 |
Август |
625 |
Сентябрь |
650 |
Октябрь |
670 |
Ноябрь |
700 |
Декабрь |
750 |
|
По данным корпорации "Петербургская недвижимость"
|
|
"Черная метка" ценой 9 000 000 000 Петербургская экология получила от Смольного очередную "черную метку".
Крайние больницы В конце октября стало известно, что на месте Онкологической больницы № 8 отныне будет бизнес-центр.
Заплатка на дырявом обмундировании 1 октября долго и бурно обсуждавшаяся практика государственного стимулирования добровольных пенсионных накоплений начала внедряться в России.
"Империал" эпохи Матвиенко Очередное строительное чудо эпохи Валентины Матвиенко: рядом с Воскресенским Новодевичьим монастырем вдруг вырос 19-этажный жилой комплекс, на который городские власти разрешение...
Смольный: ставка на аварийность? Жители 24 домов в Петербурге могут в скором времени лишиться своих квартир и быть переселены в спальные районы - эти дома Смольный признал аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Со львами в Страсбургский суд? Самым громким архитектурным скандалом прошлой недели стало обсуждение дальнейшей судьбы особняка князя Лобанова-Ростовского на Исаакиевской площади, более известного среди петербуржцев как "Дом со львами".
Архитектурный дефолт Дефолт - это неспособность обслуживать часть обязательств.
Гунькина архитектура И тут самое время подчеркнуть, что высоты петербургских зданий - это предельно сложная система, где все взаимосвязано.
Дольщики голодают в ожидании Матвиенко Обманутые дольщики Петербурга в очередной раз пошли на крайние меры борьбы за свои права - объявили голодовку.
И Исаакий дрогнет от подземки? Скоро откроется новая станция метро - "Адмиралтейская".
Гунькина архитектура // Теперь все видят, насколько ужасно торчат дома высотой в 60-70 м, как далеко они видны в городе, расположенном на плоскости.
Уйдет ли с молотка "Штандарт"? Фрегат "Штандарт" - корабельный символ города, собственноручно построенный ребятами, восемь лет успешно плавал по всему миру.
|
|
|